С марта 2022 года количество экстренных продаж жилья на российском вторичном рынке выросло на 85%, сообщает Cian Analytica. Кроме того, по данным Forbes, с 21 сентября доля квартир, продаваемых по доверенности, резко увеличилась и теперь составляет 17-25 % от общего числа объявлений. По мнению экспертов, эта тенденция связана с массовым переездом россиян.
‘Большой город’ узнал, какими должны быть сделки с использованием прокси, ведь они считаются очень рискованными, и какие простые правила нужно соблюдать, чтобы не потерять деньги на этих операциях.
Зачем оформлять доверенность
Доверенное лицо — это один из инструментов закона, позволяющий дистанционно выделять интересы владельца недвижимости и совершать сделки от его имени.
Доверенность необходима, если
Что должно быть в доверенности
Основными юридическими требованиями к каждому доверенному лицу являются
Если доверенность без срока действия заверена нотариусом для действий за границей, она действительна до отмены клиентом», — говорит Диана Сорк, юрист и член совета директоров Confop.
Доверенность не допускает никаких действий со стороны клиента». На практике существует два типа документов: первый содержит указания относительно конкретных условий сделки (включая минимальную цену за недвижимость), а второй дает общие полномочия.
Доверенность приобретает юридическую силу только после того, как она заверена нотариусом и подписана всеми сторонами, внесенными в Федеральный реестр нотариусов. После этого она сразу же вступает в силу — договор купли-продажи может быть немедленно подписан от имени клиента.
Важно: Если собственник недвижимости находится за границей, его подпись должна быть заверена сотрудником российского консульства или сотрудником российского дипломатического представительства от имени российского дипломатического представительства.
Сегодня работа с доверенностями — обычное дело. Если раньше наличие доверенных лиц могло стать причиной отказа от участия в сделке, то сегодня мы считаем, что это очень здорово», — считает эксперт по недвижимости Кирилл Ражук.
СуперДокумент: что такое обычная доверенность, сколько она стоит и сколько нужно времени, чтобы выйти на пенсию?
Чем опасны сделки с доверенностью
Эксперты считают, что работа с юристами может быть особенно рискованной. И вот несколько примеров
Пример № 1.
Продавец оказывается мошенником и через нотариуса отзывает свою доверенность незадолго до совершения сделки. В таком случае доверенность превращается в бумажку, не имеющую никакой юридической силы. Обычный покупатель ничего о ней не знает. Договор регистрируется, продавец получает всю сумму денег и нарушает договор в суде, потому что доверенность не имела никакой силы». Екатерина Юлова, доцент Правительства РФ, утверждает, что
Пример № 2
‘Действие доверенности автоматически прекращается после смерти лица, за которое она выдана. Например, если продавец погибает в автокатастрофе. Ничего не подозревающий покупатель будет считать, что сделка состоялась, а приобретенное им имущество впоследствии будет изъято в пользу наследников продавца», — говорит Екатерина Юлова.
Пример № 3.
При сделке с доверенным лицом покупатель не видит собственника и не может понять степень его дееспособности и уровень психического здоровья. В дальнейшем продавец, его родственник-родитель или опекун рискуют опротестовать сделку на том основании, что владелец объекта невменяем и не понимает, что он подписал.
Пример № 4.
Дилер с настоящим адвокатом иногда может продать недвижимость вопреки воле владельца. Впоследствии, после судебного разбирательства со стороны прежнего владельца, суд может признать такой договор недействительным. Например, сын подарил матери квартиру перед отъездом на длительный срок за границу. Через три года мужчина с удивлением узнал, что мать продала квартиру своей дочери. Он поставил договор под сомнение. Только суд был на его стороне и постановил, что мать злоупотребила своими правами», — рассказывает Екатерина Юрова.
Пример № 5.
Это может доказать, что настоящий адвокат вообще не был выдан. Диана Зорг вспоминает: «В моей практике были случаи, когда нотариус заверял сделку и оказывалось, что номер и его дата были выданы совершенно другим текстом».
Среди других рисков:
Как проверить документ на подлинность
Первый способ сделать это — на официальном сайте Федеральной торговой палаты. Для этого вам понадобится QR-код с печатью доверенности. Также необходима информация об отмене доверенности.
Второй способ — на сайте Службы проверки доверенностей. Там нужно ввести номер доверенности, дату заверения и имя нотариуса.
Сервис бесплатный и открыт для всех.
Как защитить себя от опасности:
К чему привел всплеск сделок по доверенности
Респондентам следует ознакомиться с аналитическими данными ЦИАН об увеличении количества объявлений о срочной утилизации и отметить, что эти сделки совершаются по низким ценам. Однако они отмечают, что все предложения должны быть очень осторожными и следовать основным правилам, изложенным выше.
Для Екатерины Юровой «Сила власти» часто продается со скидкой, во-первых, как объект повышенного риска, во-вторых, из-за настороженного отношения к покупателям, а во-вторых, из-за желания продавца продать как можно быстрее. Пояснение. ‘Для быстрой продажи продавцы предлагают скидку в среднем 10 %. Однако в некоторых случаях скидки при дистанционной продаже с привлечением доверенных лиц могут достигать 30 %», — говорит эксперт по недвижимости Виталий Русаков.