Во избежание юридических сложностей инициируйте процесс прекращения права собственности на основании правовых норм, установленных главой 6 Жилищного кодекса. Право на участок, ранее принадлежавшее застройщику, прекращается после передачи объекта в общую долевую собственность жильцов. Такой переход должен быть оформлен решением, принятым товариществом собственников жилья или иным уполномоченным органом.
Общая собственность на помещения в многоквартирном доме юридически распространяется на земельный участок, расположенный под зданием и прилегающий к нему. Все собственники помещений имеют совместное право на эту территорию, и она рассматривается как единый объект недвижимости, объединенный со зданием. Таким образом, после ввода здания в эксплуатацию и оформления жилых помещений в частную собственность право прежнего владельца на индивидуальное пользование больше не признается.
Некоторые ситуации требуют выяснения в судебном порядке, особенно когда строительная организация отказывается признать юридическую передачу. В таких случаях суд может вынести решение, подтверждающее автоматическое прекращение прав на участок, исходя из местоположения объекта и законодательных положений, касающихся использования земли в жилищном строительстве.
Очень важно проверить, чтобы вся документация отражала текущий правовой статус здания. Участок должен быть зарегистрирован как часть общего недвижимого имущества, связанного с многоквартирным домом. Без этого шага прекращение строительства не может быть официально признано, и прежние права могут по-прежнему фигурировать в публичном реестре.
Основания для прекращения прав застройщика на участок после завершения проекта
Чтобы инициировать снятие с учета прав на земельный участок после приемки жилого комплекса в эксплуатацию, необходимо подать письменное заявление в орган, осуществляющий регистрацию прав собственности в Санкт-Петербурге. Это необходимо, если участок был выделен под строительство по договору безвозмездного пользования и строительство завершено.
- После регистрации права собственности на жилые помещения, находящиеся в долевой собственности, строение становится частью общего жилищного фонда.
- Если жилищный комплекс введен в эксплуатацию и зарегистрировано право долевой собственности, основание для продолжения пользования участком, находящимся под жилым строением, у строительной организации отпадает.
- Подайте заявление в земельный кадастр с просьбой об исключении записей, касающихся прав строительной организации на участок под жилым строением.
- Если участок является частью жилищной инфраструктуры и предназначен для использования в связи с возведением здания, то в случае недобровольной сдачи законные права стороны строительства должны быть прекращены в судебном порядке.
Согласно практике Санкт-Петербурга, если после государственной регистрации права собственности на жилое помещение не были своевременно внесены изменения в порядок пользования или владения участком, суды могут рассмотреть иск в соответствии с жилищным законодательством для решения вопроса о праве пользования участком, связанным с многоквартирным жилым строением.
- Суд может прекратить право пользования участком, связанное с бывшей стороной строительства, если участок теперь является частью коллективного жилищного пользования.
- Регистрация права собственности отдельными владельцами квартир является юридическим триггером для изменения прав на участок и инициирует перераспределение базовой площади в соответствии с положениями жилищного законодательства.
Получив официальное письмо по этому вопросу, регистрационный орган оценит, является ли использование земли по-прежнему законным или требует перераспределения в рамках общего совместного жилого пространства. Изменения должны соответствовать действующим положениям жилищного кодекса, регулирующим коллективное пользование жилой инфраструктурой.
Когда застройщик теряет право собственности согласно решению Верховного суда?
Верховный суд (ВС) РФ четко определил, что прекращение исключительных прав на землю под жилым комплексом происходит с момента внесения в Единый государственный реестр (Росреестр) записи о долевой собственности на помещение. Это касается даже тех случаев, когда кадастровый учет строения был завершен до регистрации права индивидуальной собственности.
Ключевая позиция суда
Согласно ВС, после того как первая единица в составе завершенного строительства официально зарегистрирована как частная собственность на основании заявления любой правомочной стороны, возникают ограничения на исключительное пользование. Правовой статус земельного участка изменился в связи с изменениями в законодательстве, затрагивающими права собственности в многоквартирном доме. Застройщик не может сохранить право собственности на земельный участок, если помещения в нем подлежат индивидуальной регистрации.
В нескольких рассмотренных делах, включая споры, связанные с объектами в Санкт-Петербурге, ВС подчеркнул, что подача первоначального заявления на регистрацию влечет за собой перераспределение прав в соответствии со статьей 36(1) Жилищного кодекса. В соответствии с этим положением, участки с такой структурой переходят в общую долевую собственность владельцев паев, не требуя дополнительных соглашений или изменений. Изменения имущественных прав автоматически следуют из закона, а не из договорных отношений.
Практические последствия
После регистрации помещений в Росреестре застройщик теряет правовые механизмы отстаивания единоличного права собственности. Некоторые застройщики пытались избежать такого исхода путем поэтапного строительства или отсрочки регистрации, но суды отвергли такие стратегии. После появления в реестре записей о совместной собственности на земельном участке нет веских оснований для сохранения индивидуальной собственности.
Юристам-практикам следует отслеживать любые признаки заявления по отдельным помещениям и своевременно оценивать риски для существующих прав. Позиция ВС аннулирует любые ограничения, основанные исключительно на внутренней документации или заявлениях, сделанных до завершения строительства.
Влияние ввода в эксплуатацию многоквартирного дома на земельные права
После ввода жилого комплекса в эксплуатацию право пользования участками, расположенными в его границах, зачастую переходит от субъекта строительства к коллективу собственников. Этот переход юридически подтверждается государственной регистрацией на основании актов ввода в эксплуатацию и регистрации права собственности на жилье, представленных после получения разрешения на ввод в эксплуатацию.
Согласно судебным решениям и официальным толкованиям жилищного законодательства, с 26.07.2022 зарегистрированное право пользования может перестать принадлежать застройщику после внесения регистрационных данных в государственный реестр. Объект становится частью общей собственности, если за юридическим лицом, выступающим в качестве застройщика, не зарегистрировано никаких конкретных прав.
Согласно данным государственного кадастрового учета, участок под строением после введения его в официальный оборот считается относящимся к общей собственности, если правовой статус прилегающей территории не урегулирован иным образом решением суда или специальными государственными актами. Данное разъяснение особенно актуально в тех случаях, когда для ранее назначенного законного пользователя не осталось отдельной регистрации прав пользования.
В случаях, когда в регистрационных данных отражены права, сохранившиеся за бывшим застройщиком, общества собственников должны подать заявление об уточнении статуса на основании выданного разрешения на эксплуатацию, выписки о регистрации и соответствующих актов, подтверждающих фактическое использование объекта недвижимости в жилых целях.
Судебная практика подтверждает, что при отсутствии действующего зарегистрированного договора, предоставляющего исключительное право пользования какой-либо стороне после ввода объекта в эксплуатацию, права пользования переходят к обществу по умолчанию. Для разрешения споров, связанных с участками в сложных границах, особенно когда вопросы о праве собственности возникают на основании предыдущих регистраций или противоречащих друг другу актов, требуется детальный анализ официальных записей и документации.
Правовая основа и необходимые действия
Согласно разъяснениям Росреестра, если земля функционально связана с завершенным строительством жилым комплексом и служит для общего пользования всеми помещениями, то первоначальный правообладатель утрачивает право требования после продажи помещений в здании третьим лицам. В заявлении должно быть отражено, что застройщик больше не владеет какой-либо частью построенного объекта.
Подготовьте и приложите копии свидетельств о праве собственности на жилые или нежилые помещения, подтверждающие их передачу. В едином реестре недвижимости уже должно быть указано индивидуальное право собственности на каждое помещение в жилом строении. Если это условие не соблюдено, заявление будет отклонено.
Привлечение судебных органов и исключения
В случаях, когда возникают споры или запись не может быть исправлена по административным каналам, может потребоваться решение суда. Это касается случаев, когда существуют противоречивые записи или оспариваются юридические основания для прекращения прав. Судебное разъяснение становится особенно актуальным, если участок обслуживает несколько зданий или является частью территории комплексной застройки.
Росреестр разъяснил, что если участок становится неразрывно связанным с совместно используемыми строениями, и ни одна единица не принадлежит первоначальному владельцу, то участок перестает быть его законным активом. Изменения в реестр вносятся в порядке исправления данных, связанных с прекращением права собственности в связи с завершением строительства и разделом помещений в составе многоквартирного комплекса.
Процедура приобретения участка
- Убедитесь, что кадастровый учет участка был завершен во время или после строительства. Если нет, инициируйте процедуру через государственный кадастровый орган.
- Убедитесь, что многоквартирный дом внесен в Единый государственный реестр (ЕГРН) по состоянию на 26.07.2022 или позднее. Это влияет на автоматическую передачу участка в совместное пользование без отдельной регистрации каждым совладельцем.
- Проверьте, официально ли застройщик прекратил свои права на участок. Только после этого переходит право совместного пользования между совладельцами квартиры.
- Проверьте через Росреестр, что участок теперь относится к категории имущества, принадлежащего коллективу собственников пропорционально их долям в жилом помещении.
Основные юридические и административные аспекты
- Участок не является отдельным объектом торговли — он юридически связан со строением как единый комплекс недвижимости.
- Изменения в регистрации строения (например, образование новых жилых единиц) могут повлиять на пропорциональное право каждого совладельца на участок.
- Если участок не был передан бесплатно из-за административных или юридических задержек, совладельцы могут потребовать исправления регистрационных действий через муниципальные или судебные каналы.
Прекращение прав застройщика не устраняет обязательств по участку. Вместо этого происходит перераспределение прав в пользу жилищного коллектива, что приводит регистрационный статус участка в соответствие с фактической структурой собственности на жилье.