Одной из самых перспективных инвестиций на рынке недвижимости является приобретение жилья по программе реновации. Об оттенках этого процесса и средней цене квартиры при сносе дома в Москве читайте в новой статье.
Программа реновации подразумевает переселение граждан России, проживающих в малоэтажном жилье. Эти квартиры реконструируются или сносятся и предоставляются под новое жилье.
Программа реновации временно состоит из трех этапов: первый этап — с 2020 по 2024 год, 189 000 человек; второй — с 2025 по 2028 год, 330 000 человек; третий — с 2029 по 2025 год — с 2025 по 2028 год — с 2032 года, 380 000 человек на 1800 домов, которые будут переустроены», — говорит Наталья Кузнецова, директор компании „Бонтон“.
Преимущество этого процесса в том, что хрущевки по программе реновации стоят дешевле, чем квартиры в новых домах. В результате граждане могут сэкономить, купив жилье в хрущевке, попавшей под программу реновации.
Однако! Эксперты поясняют, что на момент старта программы реновации в 2019 году средняя цена разрушенных домов первой волны реновации выросла на 10-15 %, а предложения увеличились в 1,4 раза. С момента обсуждения программы (с зимы 2017 года) средняя цена разрушенного дома выросла на 28 %, в то время как на остальном рынке — всего на 10 %.
Рынок отремонтированного жилья в целом конкурирует с первичным и вторичным рынком в массовой секции по своим позициям, не отступая от своих качественных параметров. Квартиры сдаются с отделкой, и у «Еврообуви» есть договоренности. За год средняя цена комфортабельной квартиры выросла на 30,6% и составила 2 397 000 рублей», — добавляет Наталья Кузнецова.
Как объясняет эксперт, больших преимуществ от рынка жилья по программе реновации не получить.
В случае с инвестициями в жилье, идущее под снос, каждый объект должен рассматриваться индивидуально. Как правило, в домах, находящихся в стадии реновации, квартиры продаются с прицелом на снос и расселение. Таким образом, заработать удается не так уж много. Максим Лазовский, владелец строительной компании «Дом Лазовского», утверждает, что
Самый главный недостаток этой программы в том, что решение принимается не в пользу переселенцев, а сам процесс занимает много времени.
Но включение дома в программу реновации не означает, что это произойдет быстро. Главное, что вам предлагают выбор, который может вас не устроить по инфраструктурным и транспортным характеристикам, либо предлагают финансовую компенсацию. В данном случае ДОМ оценивает компания, аккредитованная местными властями, не факт, что оценка попадет на рынок», — добавляет Максим Лазовский.
Наталья Кузнецова выделяет несколько факторов, которые необходимо учитывать при принятии решения об инвестировании в дом под снос.
— Объем конкурентной среды, с учетом даты сдачи,
— Наличие, как на первичном, так и на вторичном рынке, комплексных проектов и готовых
— Конкурентоспособность проекта квартир.
«Лучший вариант для инвестиций, — поясняет эксперт, — это «отмытые» одно- и двухкомнатные квартиры на стадии реализации проекта на первичном рынке».
Соответственно, выбор за покупателем — инвестировать ли ему в жилье по программе реновации. Для баланса целесообразно подходить к таким инвестиционным точкам и подходить к жилью в городе или на аукционах Росимущества.
Если получить от города не квартиру, а деньги
По закону жилец сносимого дома вместо квартиры в новостройке может выбрать денежную компенсацию (рыночную стоимость старой квартиры) или равноценное жилье (рыночная стоимость которого не может быть меньше рыночной стоимости старого метража). . Однако в этом нет особого смысла».
Валерий Теличенко, председатель Общественного штаба по управлению реализацией программы реновации, заявляет.
В нашей практике новые квартиры все равно стоят дороже, настолько, что жители требовали равноценные квартиры взамен старых. Поэтому люди предпочитают взять новую квартиру и продать ее (при необходимости). С точки зрения денег мы недавно обратились к одной паре. Они отказались переезжать в новый дом, предпочитая получить деньги, и были очень расстроены, когда узнали, что квартира в новостройке стоит дороже старой. Если бы они продали ее после переезда, то получили бы больше денег.
Когда прекращается регистрация в доме «под реновацию»?
Терриченко напомнил, что программа реновации не ограничивает права граждан на регистрацию в старых квартирах. При заключении договора на новую квартиру жильцы подписывают обязательство не заниматься старой квартирой и никого не регистрировать в ней.
Как заработать на реновации: выгодно ли покупать квартиру в хрущёвке
Эксперты по недвижимости в Москве отмечают взрыв на рынке квартир в домах, предназначенных под снос. Таким образом, люди хотят иметь крышу над головой и заработать на новостройках.
Пока эта тенденция охватывает столичный регион благодаря участию в программах реновации. В ближайшие годы московский опыт будет распространен на всю Россию.
Для этого Госдума проголосовала в первом чтении законопроект о комплексном развитии территорий и механизмах расселения аварийных и ветхих домов в третьих странах. Ожидается, что закон будет принят до конца 2020 года.
Само собой, региональные власти должны разработать адресные программы по сносу и реконструкции многоквартирных домов с учетом мнения граждан. Законодательство разрешает сносить или реконструировать многоквартирные дома с согласия 2/3 собственников квартир.
При этом критическая площадь в новой квартире не должна быть меньше, чем у гражданина. Новый дом должен иметь «улучшенную отделку». Кроме того, «Транслитэйблз» может получить денежную компенсацию от имени дома.
Эксперты одной из крупнейших российских риэлторских компаний «ЦИАН» проанализировали стратегию приобретения жилья в домах, включенных в программу реновации, и особенности покупки «инвестиционных» квартир в реновации.
Эксперт утверждает, что предложения о продаже квартир для переселения в дома после 2029 года выросли в два раза. Средняя цена «квадратного метра» выросла на 10 % в год.
Один из владельцев квартиры в «хрущевке» признается, что благодарен тем, кто выступал против программы реновации.
В результате цены на квартиры со спальнями выросли — это говорит о том, что протестующие взвинтили цены. Благодаря серии распродаж и рыночных сделок им удалось выручить 3,5 миллиона рублей и купить новую квартиру в удобном районе.
Кто не догнал, тот долго не возвращался
По словам медиатора Анны Моисеевой, покупка квартиры под реновацию на старте программы выгодна в первые два-три месяца, когда цены еще не выросли. Те, кто не воспользовался моментом из-за нехватки денег, сожалеют, что квартиры в «5 историях» уже не так доступны, как раньше. В 2017 году их стоимость составляет 1, 1 млн рублей.
Алексей Попов, руководитель центра «Циан», говорит, что продавцы подняли цены сразу после открытия этапа реновации для публики.
‘И сейчас, с точки зрения инвестиций в покупку такой недвижимости, они не очень выгодны. Цены очень высокие, период ожидания переустановки — слишком долгий, не исключено, что они будут адаптироваться в большей степени». — отмечает аналитик.
Виктория Кирюхина, руководитель направления глубинных специалистов компании Cian, подчеркивает, что большинство владельцев квартир в разрушенных хрущевках завышают свои ценовые ожидания.
Владельцы квартир в хрущевках пытаются наверстать ту прибыль, которую, как им кажется, они получат от переезда — на первом этапе переселения квартиры подорожали. Стоимость квадратного метра в этих объектах сопоставима с ценой квадратного метра в новостройке.
Аналитики ЦИАН дали несколько советов тем, кто решил купить квартиру в сносимых хрущевках.
Во-первых, владельцы квартир на первых этажах финансируются. Это связано с тем, что в новостройках эти этажи отдаются под коммерческие объекты, что добавляет 5-10 % к стоимости жилья продавца.
Во-вторых, покупка отремонтированной пятиэтажки выгодна тем, кто не хочет зарабатывать на абстракции, но не имеет достаточно средств на квартиру в новостройке или заинтересован в удобном районе.
Эксперты также предупреждают, что, покупая квартиру в пятиэтажном доме, следует помнить о том, что квартира может простоять у вас гораздо дольше, чем вам хотелось бы. Поэтому не стоит брать квартиру, которая по программе будет заменена через 10 лет. Существует риск, что программа закончится раньше времени. Инвестируйте только в те квартиры, которые обещают восстановить в первой волне в ближайшем будущем.
Сергей Слободянюк, адвокат Адвокатской палаты, председатель по правовым вопросам Комитета по недвижимости Санкт-Петербурга, в беседе с «Форпостом» отметил, что покупка квартиры в хрущевке ожидаема И подтвердил, что это выгодный рынок. Однако в настоящее время петербуржцы заранее покупают жилье под реконструкцию, а живут в нем уже сейчас.
В Петербурге многие покупают старые хрущевки на окраине города. Конечно, качество жизни в них далеко от приемлемого. Но некоторые покупатели просто рассчитывают на то, что через 5-10-20 лет им дадут нормальную квартиру, потом при ремонте», — говорит Слободянюк.
Скорее всего, жильцы предпочтут получить квартиру в новостройке, а не денежную компенсацию». Кроме того, в рамках городской программы переселения из ветхого фонда предлагается жилье в том же районе и дополнительные четыре квадратных метра на человека.
В то же время, как сообщает Forpost, на вторичном рынке недвижимости повсеместно наблюдается небывалый спрос. Люди пытаются сохранить свои сбережения в условиях кризиса и девальвации рубля. Активнее всего «вторичка» развивается в Москве и Санкт-Петербурге, но и область не отстает.
С расширением программ реновации по всей России спрос на недвижимость может вырасти в разы, если у населения останутся свободные деньги и продолжатся программы банковского кредитования.