Планы — 475 000 кв. м новых офисов.
Ленинградское шоссе — одна из самых ярких историй успеха бизнес-кластеров, уже сформировавшихся в радиусе 10 км от Московской области. На сегодняшний день такой плотной офисной застройки, пожалуй, нет ни в одном другом направлении. На данный момент в этом направлении уже движется около десятка офисов и бизнес-центров. Самые крупные из них — бизнес-парк «Химки», «Кантри Парк» и «Гринвуд». В настоящее время ведется строительство эффектного офисно-делового центра «Химкисти» и собственного офисного здания международной компании Robert Bosch. Растет число бизнес-центров и логистических парков, и все больше крупных международных компаний, стремящихся быть вблизи международного аэропорта Шереметьево, размещают здесь свои штаб-квартиры.
Арендаторами площадки на Ленинградке являются в основном компании автомобильной отрасли. Например, резидентами бизнес-парка «Химки» являются Ford Motor Company и российский дилерский центр Renault. Офисы BMW, Mercedes-Benz, Volvo и Jaguar расположены в загородном парке. Кроме того, в Химках базируются международные компании DHL, подразделение IKEA (IKEA Property), Nokian Tyres и Yokohama. Среди примеров нового строительства — бизнес-парк IKEA в Химках (корпус 3, 40-36 000 кв. м офисов) и комплекс «Искра», заявленный компанией Coleco (Ленинградский бульвар, 35 000 кв. м офисов). . Не все проекты могут быть реализованы, так как планы застройщиков по некоторым из них еще не завершены.
Жилые комплексы в районе: «Лесной уголок», «Загородный квартал», «Васко да Гама», Welton Park Novaya Skodnia и др.
3. Калужское шоссе — распоряжения правительства
Планируется построить 300 000 кв. м новых офисов.
Калужское шоссе, ведущее на юго-запад от Москвы, является одной из самых перспективных магистралей для строительства как коммерческой, так и жилой недвижимости. На этом направлении расположены многие промежуточные компании, сотрудничающие с «Газпромом», и не случайно юго-запад столицы известен как «треугольник Газпрома».
Крупнейший из строящихся бизнес-центров — бизнес-парк «К2», первый международный бизнес-парк класса «А» в Московской области, расположенный всего в 2 км от МКАД, общей арендопригодной площадью 66 300 кв. м. Заявленная дата ввода в эксплуатацию — 2013 год.
Очевидно, что на развитие этого сектора в ближайшем будущем сильно повлияет решение верховного лидера нашей страны передать новые присоединяемые территории ряду государственных органов. Специалисты работают в Москве. Штаб-квартиры Совета Федерации, субъектов РФ, федеральных органов исполнительной власти и их территориальных органов, администрация Кремля, государственные механизмы РФ, Генеральная прокуратура РФ, Комиссия РФ, Трансфер РФ, Высший арбитражный суд РФ, Федеральный арбитражный суд Московского округа, Узловой апелляционный суд, Верховный суд РФ, Московский городской суд. Судебная палата, Московский городской суд. Переезд многих подобных государственных структур создает деловую среду вокруг «официального» кластера.
Жилые комплексы в районе: «Новые Ватутинки», «Марьино Град», «Эдальго», «Коммунарка» и др.
4. «Киевское шоссе» — деловое направление.
Предполагается строительство нового офисного центра площадью 180 000 кв. м. нового офисного центра.
Привлекательность Киевского шоссе значительно возросла с июля 2012 года, после укрупнения некоторых поселков на этом направлении в столице. В настоящее время в районе Киевского проспекта проектируются масштабные бизнес-проекты, рассчитанные на массовое строительство. Площадь бизнес-проектов составляет около 180 000 кв. м.
После реконструкции пропускная способность Киевского не отстает от Новорижского шоссе. Низкая плотность застройки и очень активно развивающаяся инфраструктура, а также благоприятная экология района и транспортная доступность делают это шоссе очень привлекательным — как для загородной жизни, так и для развития офисных кластеров. Кроме того, земля здесь относительно недорогая.
Жилые комплексы в районе: «Первый Московский», «Град Московский», «Меринос Град», «Солнцево Парк» и др.
5. Новорижское шоссе — направление.
Планируется строительство 130 000 кв. м новых офисов.
Вдоль Новороссийского шоссе расположено множество крупных бизнес-парков в Крылатских Холмах, Рига Лэнд, Кубик, Гринвуд и Крокус Сити, 12-этажный с 10-этажными арендаторами от Банка Проектного Финансирования Комплекс. Одним из самых заметных проектов, анонсированных в этом районе, является «Крокус Сити Манхэттен», состоящий из множества офисных высотных зданий. На Новой Риге, в пешей доступности от станции метро «Мякининская», также строится бизнес-центр площадью 65 000 кв. футов.
Среди резидентов «Крылатских холмов» — международные IT-компании, такие как Intel, Cisco Systems, Microsoft и 3M. Перспективным является и Новорижское шоссе. Это связано и с наличием наибольшего количества населенных пунктов, и с широкими автомобильными магистралями, и с хорошим сообщением с центром Москвы. В то же время можно признать, что Новорижское шоссе перегружено строительными и заявленными дачными поселками на разном удалении от МКАД. Все они заселены, а транспортная доступность повышается.
Жилые комплексы в районе: ‘Новорижский’, ‘Павлово-2’, ‘Рублевское Предместье’, ‘Новое Нахабино’ и др.
Согласно постановлениям правительства Московской области, в ближайшие три-пять лет в Подмосковье будет создано около 1,5 млн новых рабочих мест, — говорит Мария Личнецкая, генеральный директор компании «Метриум». — Последняя тенденция — перенос офисов за пределы региональных дорог Москвы. Это связано с тем, что цены на аренду бизнес-центров в Москве уже давно превышают цены в Лондоне. Аналогичная тенденция наблюдается и на рынке жилья. За цену многоквартирного дома на окраине Москвы или однокомнатной квартиры на окраине Москвы можно приобрести трехкомнатную квартиру в комфортабельном жилом доме. Многие жилые комплексы за пределами МКАД строятся по принципу «город-город» с множеством уникальных инфраструктурных объектов. Появление рядом с такими мини-полисами развитых деловых районов полностью избавляет от необходимости ездить в Москву на работу, по делам и для удовольствия. Таким образом, в ближайшем будущем покупатели квартир за Московской областной дорогой практически получат все преимущества жизни в столице».
Альтернатива столице: самые популярные города Подмосковья для покупки жилья
Большинство покупателей привлекает Москва, но спрос на квартиры в некоторых районах Подмосковья по-прежнему высок. Некоторые локации в Подмосковье могут конкурировать со столицей за покупателей, считает эксперт, опрошенный RiaNedvizhimost.
Большинство покупателей привлекает Москва, но спрос на квартиры в некоторых районах Подмосковья остается на высоком уровне. Более того, некоторые локации в Подмосковье могут составить достойную конкуренцию покупателям по стоимости квадратного метра, качеству транспортной доступности и столице.
В результате сложной экономической ситуации на московском рынке срок экспозиции квартир увеличился с 1-2 месяцев в 2014 году до 4-6 в 2016-2018 годах, отмечает эксперт по недвижимости из супермаркета NDV. Однако покупательская активность обусловлена доступной ипотекой. Кроме того, часть спроса привлекли квартиры в столичных городах-спутниках, так как многие люди, не имеющие возможности приобрести квартиру в Москве, переехали в ближайшее Подмосковье.
Наиболее успешные проекты в Подмосковье сочетают в себе целый ряд характеристик: расположение вблизи Москвы, наличие социальных объектов и выгодные цены, — говорит Мария Маричнецкая, управляющий директор компании «Метриум», член сети CBRE Partners говорит она. Как правило, такие жилые комплексы находятся в 5-10 км от МКАД и имеют удобный выезд на автомагистраль или относительную доступность к станциям метро.
Требуемый проект включает в себя необходимую инфраструктуру: детский сад, школу, поликлинику. Однако, конечно, не все работы имеют столь удачное сочетание характеристик. Далее идет обширный набор коммерческой и социальной инфраструктуры, включающий необычные архитектурные идеи, например, торговые центры и детские спортивные школы. Однако, по мнению экспертов, не все девелоперы выдерживают такие вложения, и если говорить честно о неудачных местах, то они не всегда работают.
Великолепная пятерка и ее претенденты
По данным НДВ-Супермаркет недвижимости, около половины (47%) квартир в новостройках Москвы продается в следующих городских районах: в Красногорске (16%), Любарцах (11%), Балашове (8%), Мытищах (8%) и Химках (5%). Покупатели недвижимости в этих городах находятся в непосредственной близости от МКАД, развитой инфраструктуры, что является наиболее доступной ценой квартиры, чем трешки вблизи столицы.
В то же время среди жилых комплексов в этих районах есть лидеры по количеству соответствующих договоров. Так, по итогам сентября в Красногорске, в Люберцах «18% Красногорский» (18% от количества договоров) — «Люберцы 2018» (21%), Балашихе — ЖК «Пехра» (40%), Мытищах — ЖК » Ярославский» (28%), Химк и-ЛКД „Две столицы“ (22%), добавляют специалисты „НДВ-Супермаркет недвижимости“.
Подавляющее большинство новостроек в Подмосковье относится к категории апартаментов. Категория «бизнес» — редкое исключение. Всего в регионе насчитывается не более 50 новостроек категории «комфорт».
Самое аккуратное жилье на первичном рынке — городской округ Кинки (103 тысячи рублей за квадратный метр), за ним следуют Красногорск (92, 000 рублей), Любацы и Митишки (82 и 81 тысяча рублей соответственно). НДВ-супермаркет «5 Балашка» закрывается на отметке 68, 000 рублей за квадратный метр.
Литинецкая также видит отличные перспективы роста в Солнечногорском районе Москвы. Объем строительства в этой локации невысок, и в то же время район полностью освоен. На основном рынке представлены проекты с собственной инфраструктурой, где количество детских садов, школ и поликлиник рассчитывается по строгим провайдерам. Например, в Солнечногорском районе количество детей в очереди в детский сад составляет всего 46, а в Балашихе — более 4 000, говорит собеседник в организации.
Эксперты по недвижимости из «НДВ-Супермаркет» говорят, что транспортная ситуация во многих городах Подмосковья сложнее, чем в Москве. Поскольку транспорт за пределами МКАД осуществляется по железной дороге, квартиры в радиусе 1 км от железнодорожной станции или вокзала являются наиболее подвижными. Жители Хинки особенно хорошо знакомы с близостью железнодорожных станций.
Люберцы были выбраны специально из-за их транспортной доступности. Например, в районе Люберец есть три станции метро, а четвертая находится в стадии строительства. В этом смысле, говорят эксперты NDV, у Лаутова тоже есть преимущества, так как вдоль границы проходит Московская кольцевая автодорога, а станция метро «Новокосино» находится недалеко от многих жителей. Средняя цена квадратного метра в Лаутове составляет около 117 000 рублей, отмечает Личнецкая.
Благодаря открытию новой станции метро привлекательность Котельников еще больше возросла, добавляет эксперт. Средняя стоимость квадратного метра здесь составляет 107 000 рублей.
«Можно сказать, что Красногорск и Озинцово — достойная альтернатива спальным районам Москвы. Их отличает хорошая экологическая обстановка и расположение на известных рыночных направлениях (северо-запад и запад) Подмосковья», — утверждает Личнецкая.
В Озинцово нет метро, и хотя город находится далеко от столицы, он расположен вдоль Минского шоссе с относительно низким трафиком, а значит, до центра Москвы можно добраться на электричке за 33 минуты, добавляет Личнецкая. Кроме того, железнодорожная станция «Озинцово» географически расположена в центре города, а большинство жилых комплексов находятся в 15 минутах ходьбы от железнодорожного узла.
Константин Чуленев, руководитель отдела розничных продаж ГК «Инград», отметил, что в Подмосковье самые дешевые предложения вытесняются с рынка. Это связано с экономическими факторами, такими как слабый рубль и опасения покупателей по поводу роста ипотечных ставок.
Многие областные города с хорошим транспортным сообщением не отстают от отдаленных районов столицы, что привлекает дополнительный спрос», — отметил г-н Тюленев. Он советует при выборе квартиры оценивать надежность производителя, качество уже реализованных проектов, транспортную доступность и инфраструктуру.
По данным Est-a-Tet, самыми продаваемыми застройщиками в Московском регионе остаются компании ГК ПИК (доля спроса 20%), «Самолет Девелопмент» (14,8%), ФСК «Лидер» (6,6%), ГК «Гранель (5,7%), группа компаний МИЦ (3,7%).
Условия покупки квартиры по ипотеке в Подмосковье такие же, как и в столице, говорит Валерий Ручий, директор департамента продаж компании «ЭСТ-А-Тет». В новостройке действует банковская программа, процентная ставка по которой начинается от 8,7 % (например, в банке «Открытие» — 15 % аванса на 5-30 лет). Также действует субсидированная процентная ставка от 6 % на три года для семей, в которых с 1 января 2018 года родился второй ребенок. Также доступны банковские допы.
В целом эксперты НДВ отмечают, что на основных рынках ставки по ипотеке в среднем на 0,6-1 процентный пункт ниже, чем на вторичном рынке. Однако стоит помнить, что программы банковского кредитования распространены при покупке квартиры в новостройке от производителя или агентства недвижимости. Например, в некоторых проектах совместно с ВТБ действует процентная ставка 4,6 % в первый год кредитования.
Доходные квартиры: где в Подмосковье оправданны инвестиции в жилье
Когда речь идет о покупке квартиры в новостройке в инвестиционных целях, покупатель должен понимать, зачем он это делает. Существует два способа заработать на покупке квартиры. Первый — купить недвижимость в новостройке и перепродать ее, когда квартира подорожает; второй вариант — сдавать ее в аренду. В настоящее время на рынке недвижимости наблюдается стагнация, цены падают, что затрудняет получение прибыли от роста цен в краткосрочной перспективе. В сложившейся ситуации покупатели обращают внимание на основные рынки Подмосковья и рассчитывают заработать на сдаче в аренду приобретаемого жилья.
Сколько могут заработать рантье
При покупке комнатной квартиры на основном рынке Подмосковья средний срок амортизации ее бессрочной аренды составляет 18 лет. Быстрее всего стоимость квартиры с арендой амортизируется в Хинках (14 лет) из-за одних из самых высоких арендных ставок в Подмосковье и в Богородском городском округе (15 лет) из-за более низкой стоимости жилья. . Самая невыгодная амортизация при аренде квартиры в Королёве (27 лет) и Щёлково (22 года), поясняет эксперт Елена Лапшина. Средний уровень арендной платы по населенным пунктам, включенным в исследование, составляет 5,6% в год. Наибольшие показатели — в городских округах Кимры (7. 4%), Богородский (6. 7%), Солнечногорский и в Мытищах (6. 2%). По данным ЦИАН, самые низкие показатели зафиксированы в Королёве (3,7%), Щёлкове (4,5%) и Наро-Фоминском городском округе (4,7%).
В какие подмосковные проекты стоит вкладывать деньги
Менее привлекательные с инвестиционной точки зрения проекты — типовые жилые комплексы, масштабно возводимые в 2018-2019 годах в самых неперспективных районах Подмосковья (районы с экологией, нефтеперерабатывающими и очистными сооружениями). На старте продаж цена была достаточной и предоставлялась не в плохих дозах, говорит «ТСН-Недвижимость» Роман Польчик о новостройке компании. По словам экспертов, тех, кто успел выйти из них в 2020 году, еще поддерживали. Однако инвесторы, которые вошли в эти ЖК при попытке реализовать их в 2022 году, столкнулись с большей конкуренцией и падением цен. Теперь эти покупатели не могут выйти из этих выгодных инвестиций. Есть реальный пример, когда клиент купил квартиру за 9 млн рублей в 2021 году, а подрядчик уже летом 2022 года предлагал ее за 8 млн рублей». В настоящее время нет предпосылок для такого же резкого скачка цен на недвижимость, как два года назад. Объекты в перспективных районах с хорошей транспортной доступностью будут более благоприятны для инвестиций. Ожидается, что рост цен будет выше инфляции. В такие объекты нужно инвестировать».
Смотрите важные новости — следите за телеграммой РБК-Недвижимость
detector