Счет эскроу — это банковский счет, используемый при совершении сделок для снижения риска и защиты капитала. Узнайте больше о том, что это такое и зачем он вам нужен.
Что такое счет эскроу
Это специальный счет, на котором хранятся деньги до тех пор, пока некоторые сделки не будут соответствовать условиям, указанным в договоре. До этого момента деньги либо обязуются, либо, говоря банковским языком, депонируются. Другими словами, одна сторона кладет деньги на бухгалтерский счет. Другая сторона не получает их до тех пор, пока не выполнит свои обязательства. Получатель средств называется бенефициаром, а отправитель — депонентом. Существует также посредник, независимая часть — речевой агент, который депонирует деньги и выступает гарантом сделки, а также проверяет, выполняются ли ее условия обеими сторонами. Эти условия прописываются в договоре специального счета. В России по закону открывать счета могут только банки. Их каталог определен на официальном сайте Центрального банка. Если у бухгалтера нет официального кредитного режима, он может разместить средства, открыв номинальный счет. При этом на бухгалтерском счете можно разместить как деньги, так и мобильное имущество. Например, передвижные ценности.
В каких сделках используется счет эскроу
Все они подвержены риску того, что одна из частей сделки может получить средства авансом и не выполнить ее условия. В большинстве случаев используются расчетные счета.
Продажа недвижимости, предприятий и передвижных ценностей, общее строительство, судебные разбирательства, где заключаются мировые соглашения, сделки с интеллектуальной собственностью: продажа товарных знаков или изобретений.
Как происходит сделка
Давайте рассмотрим, как можно использовать счета эскроу при покупке квартиры. Например, покупатель жилья в недостроенном доме опасается, что подрядчик его обманет. Тогда он открывает в своем банке счет эскроу. Депонент — покупатель, бенефициар — продавец и эскроу-агент заключают трехсторонний договор, согласно которому продавец обязуется выполнить услуги или поставить товар, покупатель — оплатить работу, а независимое лицо — связать деньги. Передача их после выполнения всех условий сделки. Затем вкладчик вносит средства на счет. Средства остаются у покупателя до момента их передачи, но он не может ими распоряжаться. Продавец получает средства эскроу только после сдачи дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на первую квартиру в готовом доме, но не до завершения строительства. В этом случае бенефициар должен предоставить банку доказательства того, что обязательство было выполнено. Если дом построен и продан, это может быть расписка или свидетельство о новом владельце недвижимости.
«Оплаченная сумма — это полная сумма, которая не переходит продавцу при такой системе покупки, поэтому средства покупателя защищены до 10 миллионов рублей, которые он может вернуть, если не выполнит свои обязательства по передаче квартиры (в случае заморозки проекта или банкротства)», — говорит эксперт пояснила Ирина Доброхотова в публикации РБК.
Плюсы и минусы счета эскроу
Список банков, открывающих счета эскроу, приведен на официальном сайте Центробанка и ограничен. Вкладчики могут вернуть внесенные деньги только в случае расторжения договора. За открытие счета необходимо заплатить комиссию, в среднем 0,7-1% от суммы. Если речь идет о совместном строительстве, то ее платит вкладчик, то есть бенефициар, то есть подрядчик. В этом случае для депонента он скорее положительный, чем отрицательный. Деньги на эскроу-счете не приносят прибыли, поскольку проценты не накапливаются, как в случае с депозитами.
Теперь перейдем к положительным аспектам.
При использовании эскроу-счета покупатель защищен от мошенничества, а продавец гарантированно получит деньги. Суммы, не превышающие 10 млн рублей, гарантируются Агентством по страхованию вкладов. Если одна из сторон расторгает сделку, счет автоматически закрывается, а замороженные средства возвращаются покупателю. Эскроу-счета не могут быть арестованы, если у депонента есть налоговые долги или невыплаченные алименты.
Существуют и другие финансовые инструменты, снижающие риск и обеспечивающие гарантии по части сделки. Это порты безопасности и незначительные кредиты. Порты — это банковские сейфы, которые клиенты могут арендовать и получить доступ к другим, предъявив необходимые документы, например, зарегистрированный договор купли-продажи. Однако это средство гарантии не подходит для юридических лиц, так как дверь содержит наличный расчет. Трастовые счета и кредитные займы — это безналичные расчеты. Так же как и траст, кредит предполагает, что бенефициар получит деньги только после выполнения условий договора. Кроме того, обязанностью медиабанка является перевод денег клиента бенефициару. Однако между ними есть и различия. Например, форма договора на проверку кредита утверждается центральным банком. В случае со счетами стороны могут самостоятельно изменить договор. При использовании кредита ваши деньги накапливаются и не могут быть использованы в общей структуре.