Начните с проверки свидетельства о праве собственности : оно должно отражать текущее право собственности и отсутствие претензий третьих лиц. Если существуют обременения, такие как ипотека или арест, они должны быть устранены или раскрыты покупателю в письменной форме. Получите выписку из реестра недвижимости, выданную в течение последних 30 дней — более старые версии могут быть отклонены при нотариальном заверении.
Подтвердите личность и дееспособность всех сторон: каждый продавец должен предоставить действующий паспорт и идентификационный номер налогоплательщика. Если какой-либо владелец представлен доверенным лицом, представьте нотариально заверенную доверенность, явно разрешающую распоряжение имуществом. Убедитесь, что в ней указаны правильные кадастровые идентификаторы и условия продажи.
Подготовьте доказательство приобретения: приемлемые форматы включают договоры купли-продажи, дарственные, свидетельства о наследстве или приказы о приватизации. Обычно требуются оригиналы, но заверенные копии могут быть приняты, если они заранее одобрены регистрирующим органом или нотариальной конторой.
Запросите техническую документацию в кадастровом органе: план этажа, пояснительная записка и кадастровый паспорт должны соответствовать текущей планировке. Любые незарегистрированные изменения (например, снос стен, перенос инженерных сетей) должны быть заранее узаконены, чтобы избежать задержек в сделке или юридических споров.
Получите нотариально заверенное согласие супруга, если это применимо: когда продавец, состоящий в браке, распоряжается совместно приобретенным имуществом, письменное согласие супруга является обязательным. Отсутствие этого документа может привести к отказу в регистрации или аннулированию договора судом.
Получите разрешение от органов опеки, если несовершеннолетние или недееспособные лица зарегистрированы или имеют доли собственности. Даже при отсутствии прямого участия в продаже, любые зарегистрированные права должны быть рассмотрены компетентным органом и оформлены в виде постановления.
Какие документы необходимы для продажи недвижимости?
Начните с получения доказательства права собственности. В зависимости от юрисдикции это может быть правоустанавливающий документ, свидетельство о государственной регистрации или выписка из реестра недвижимости. Убедитесь, что юридическое описание точно соответствует публичным записям.
Затем получите свежую выписку из земельного реестра или кадастровую выписку. Этот документ подтверждает текущий статус владения и указывает обременения, такие как ипотека или сервитуты.
Предоставьте удостоверение личности, выданное государством, и, если применимо, документы, подтверждающие семейное положение или согласие супруга. Они необходимы для подтверждения законных прав продавца на передачу прав.
Если актив находится в совместной собственности, приложите нотариально заверенное согласие всех совладельцев. В случаях, когда участвует представитель, приложите нотариально заверенную доверенность, специально уполномочивающую на продажу.
Приложите технический паспорт или план этажа, заверенный уполномоченным инженером. Эти документы подтверждают границы актива и его соответствие нормам планирования.
Убедитесь в отсутствии невыполненных обязательств, получив справки, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным услугам, налоговым сборам или коммунальным платежам. Местные органы власти или поставщики услуг обычно выдают такие справки по запросу.
Завершите пакет документов проектом договора купли-продажи, в котором изложены условия сделки и отражены юридический и физический статус недвижимости. Перед подписанием адвокат должен проверить его соответствие требованиям законодательства.
Доказательство права собственности: правоустанавливающий документ и свидетельство о регистрации
Перед началом процедуры передачи права собственности на недвижимость предоставьте оригинал правоустанавливающего документа, подтверждающего законное владение. В документе должны быть указаны точные сведения о праве собственности, он должен соответствовать юридическому адресу и не содержать обременений, если они не раскрыты.
Убедитесь, что право собственности зарегистрировано в соответствующем органе по земельным вопросам. Официальное свидетельство о регистрации, выданное национальным или региональным реестром, подтверждает юридическое признание прав владельца и подтверждает, что актив зарегистрирован в государственном кадастре.
Если с недвижимостью были совершены какие-либо сделки (например, наследование, раздел, дарение), обновленные записи должны быть отражены в реестре. Непредставление актуального свидетельства может привести к юридическим задержкам или риску признания договора недействительным.
В юрисдикциях с цифровыми записями заверенная выписка из электронного реестра может заменить бумажное свидетельство. Однако она должна содержать уникальный регистрационный номер и QR-код для проверки подлинности.
Документы, удостоверяющие личность продавца: паспорт и идентификационный номер налогоплательщика
Предоставьте действующий национальный паспорт для подтверждения законной личности владельца, указанного в реестре недвижимости. Документ должен быть действительным и не содержать повреждений или несоответствий с другими записями.
Идентификационный номер налогоплательщика (ИНН) необходим для проверки статуса продавца в налоговых органах и обеспечения правильной отчетности по сделке. Предъявите оригинал или официально заверенную копию.
- Паспорт должен соответствовать имени, указанному в свидетельстве о праве собственности и регистрационной записи.
- Для иностранных граждан может потребоваться нотариально заверенный перевод вместе с иммиграционными документами.
- ИНН должен соответствовать физическому или юридическому лицу, осуществляющему сделку.
Несоответствия между данными удостоверения личности и записями в реестре могут задержать или сделать недействительным процесс передачи. Перед началом сделки всегда проверяйте согласованность всех записей, связанных с правом собственности.
Техническая документация: план этажа и кадастровый паспорт
Представьте актуальный план этажа, выданный БТИ или другим уполномоченным органом. План должен отражать текущее состояние объекта недвижимости. Любые несанкционированные изменения, такие как снос стен или перепланировка комнат, должны быть узаконены и задокументированы перед началом сделки.
Приложите действующий кадастровый паспорт, выданный кадастровым органом. Этот документ подтверждает официальный статус объекта в публичном реестре, присваивает ему уникальный кадастровый номер и указывает ключевые параметры — общую площадь, границы и разрешенное использование. Убедитесь, что все данные соответствуют свидетельству о регистрации, чтобы избежать задержек во время юридической проверки.
Когда требуются обновления
Если технические характеристики отличаются от последней регистрационной записи, подайте заявку на обновление кадастровых данных перед подачей материалов нотариусу. Несоответствия могут привести к отказу в сделке.
Легализация изменений
Незарегистрированные изменения должны быть приведены в соответствие с муниципальными нормами. Получите отчеты о технической инспекции и сертификаты одобрения, если это применимо. Только после отражения обновлений в официальных записях актив может быть передан без юридического риска.
Согласие совладельцев или супруга, если применимо
Получите письменное разрешение от каждого совладельца доли в собственности. Без этого сделка не может быть осуществлена на законных основаниях, даже если ваше имя указано в свидетельстве о праве собственности.
Требуемое подтверждение от совладельцев
- Нотариально заверенное соглашение от каждого участника, указанного в регистрационной записи.
- Форма согласия, подписанная лично или через доверенность с заверенными полномочиями.
- Для унаследованной собственности: подтверждение совместного владения из документов о наследстве.
Разрешение от супруга/супруги
- Если недвижимость была приобретена во время брака, письменное разрешение супруга/супруги является обязательным, независимо от того, указано ли его/ее имя в публичных реестрах.
- Официальное заявление должно быть заверено нотариусом и содержать полные официальные имена, номера паспортов и семейное положение.
- Исключение применяется только в том случае, если нотариально заверенный брачный договор явно исключает совместные права собственности.
Не включение этих разрешений может привести к отмене сделки или последующим судебным спорам, особенно когда регистратор проверяет права собственности в процессе передачи.
Заявления об обременениях и долгах от соответствующих органов
Запросите официальное свидетельство, подтверждающее отсутствие обременений, в земельном реестре или аналогичном муниципальном органе. Это заявление должно отражать текущий правовой статус актива, включая действующие ипотеки, залоги, аресты или судебные запреты. Без такого подтверждения нотариус может отказаться заверить сделку.
Кроме того, получите справку из местного налогового органа, подтверждающую отсутствие задолженности по налогам на недвижимость, коммунальным услугам или сборам за обслуживание. В многоквартирных домах запросите справку о задолженности от ассоциации собственников жилья (HOA), подтверждающую отсутствие задолженности по коммунальным платежам. Эти документы должны быть выданы не ранее чем за 30 дней до даты заключения договора.
Рекомендуемые учреждения, выдающие документы
Проверка обременений: местное земельное кадастровое агентство, кадастровое агентство или соответствующий государственный реестр недвижимости.
Погашение задолженности: муниципальные налоговые органы, жилищные кооперативы или управляющие компании HOA.
Формат и действительность представленных документов
Все заявления должны быть представлены в оригинале или в виде заверенных копий, подписанных и заверенных печатью уполномоченных должностных лиц. Электронные версии допускаются только в том случае, если они подтверждены официальной цифровой подписью или аутентификацией с помощью QR-кода.
Требования к доверенности для представительства третьих лиц
Представьте нотариально заверенную доверенность (PoA), явно уполномочивающую представителя осуществлять передачу недвижимости. В документе должно быть указано полное юридическое описание объекта недвижимости и разрешение на подписание договоров купли-продажи, регистрационных форм и финансовых расчетов.
Регистрационные органы принимают только оригиналы или заверенные копии. Нотариальное заверение должно быть выполнено в течение последнего года, если местное законодательство не предусматривает более короткий срок действия. Если доверенность выдана за рубежом, она требует легализации или апостиля, а также заверенного перевода на официальный язык юрисдикции, в которой происходит сделка.
Убедитесь, что представитель предъявляет действительное удостоверение личности, соответствующее имени, указанному в доверенности. Органы могут отклонить заявление, если документ содержит неоднозначные положения, не имеет необходимых полномочий или противоречит реестру прав собственности на недвижимость.
Для юридических лиц, действующих от имени продавцов, необходимо предоставить документы о регистрации, разрешение от руководящих органов и подтверждение полномочий представителя в соответствии с корпоративным правом или внутренними уставами.