Неважно, что вы продаете или продавали, 100 000 рублей или участок под особняк — это миллионы. Подход к сделке практически одинаков.
Продавец размещает объявление о продаже своей недвижимости. Он ищет покупателей. И, в конце концов, покупатель тоже. Он соглашается с ценой и хлопает в ладоши. С этого момента начинается сделка.
Саму сделку можно разделить на пять условных этапов.
Проверка документов на недвижимость
Покупатель нанимает брокера или юриста для оформления прав собственности продавца.
Также проверяются возможные права третьих лиц на участок. Что это значит? Например, администрация однажды признала участок, и оказалось, что он находится в лесном массиве. Теперь Лесхоз через суд пытается оспорить эту ранее заключенную сделку. По совпадению, такое случается очень часто.
Или через участок проходит несколько коммуникаций, и владелец прав на эти коммуникации хочет обременять этот участок.
Или один из предыдущих владельцев участка купил его во время брака и продал без согласия жены. И теперь у этого супруга есть возможность обратиться в суд с требованием признать сделку недействительной.
Все это контролируется покупателем.
В настоящее время для государственной регистрации сделки не требуется никаких документов. Есть продавцы и покупатели с паспортом (или доверенностью на него) и подписанным договором купли-продажи.
Максимум, что им нужно предоставить, — это брачный контракт или согласие супруга на сделку.
Все документы продавцу иметь необходимо, прежде всего для того, чтобы покупатель мог убедиться в отсутствии прав третьих лиц.
В идеале, если продается участок с домом, необходимо заказать выписку из ЕГРН с указанием всех предыдущих владельцев.
Заказать выписку из ЕГРН в печатном виде можно через Госуслуги в МФЦ или Электронные услуги.
Главный совет, который дают продавцам, — собрать всю документацию заранее.
Посмотрите, что написано в выписках. Часто можно обнаружить, что в них содержится информация о старых арестах или весах, которых на самом деле не существует. В этом случае вы можете подать заявление на исправление технической ошибки через ГЦК. Эта техническая ошибка должна быть исправлена в течение трех дней.
Государственная регистрация перехода прав
До недавнего времени заявления на государственную регистрацию подавались только через МФЦ.
Из МФЦ эти документы доставлялись курьером в Росреестр, где и происходила сама государственная регистрация.
Затем эти документы хранятся у регистратора в течение 10 дней. С ними ничего не происходит. В последний день регистрации государственный регистратор проверяет документы и, если все правильно, вносит сведения о новом владельце недвижимости в Государственный единый реестр.
Во время пандемии очень популярной стала онлайн-регистрация. Поэтому документы подаются непосредственно в отдел регистрации, отвечающий за регистрацию.
Без МФЦ и курьерских служб документы отправляются в электронном виде. Однако здесь и продавцу, и покупателю требуется электронная цифровая подпись, которую не всем легко получить.
Можно воспользоваться сервисом «Домклик» от Сбербанка.
Очень удобный сервис предлагает Сбербанк. При составлении договора купли-продажи банк подписывает его и выдает электронную цифровую подпись для продавца.
Покупатель получает электронную цифровую подпись и подает документы на регистрацию. Покупатель также переводит деньги через специальный счет в Зубелбанке.
Зубелбанк блокирует его и перечисляет деньги после государственной регистрации перехода права собственности.
При этом пакет регистрационных документов отправляется по электронной почте и продавцу, и покупателю.
Подписание сторонами акта приемки-передачи
Но как быть, если речь идет не только о доме, но и о земле, где во время государственной регистрации сделки, скорее всего, ничего не произойдет?
Тогда, после того как деньги собраны и сделка зарегистрирована, подписывается договор.
Мы в Land Express продаем землю. Поэтому при подписании договора купли-продажи мы подписываем сертификат андеррайтинга.
Покупка участка – что нужно знать при оформлении сделки?
Поскольку покупка земли требует от продавца передачи значительной суммы денег, покупатель хочет быть уверен, что после оплаты участок действительно будет принадлежать ему или ей. В этой статье рассматривается процесс расчетов, то есть когда и как осуществляется перевод денег, а также вопросы защиты сделки, связанные с переводом и регистрацией первоначального взноса.
Порядок действий и возможные риски
Таким образом, было установлено, что участок соответствует потребностям и предпочтениям будущих владельцев коттеджа. Уже обсуждена тема окончательной цены и изучены документы, подтверждающие право продавца на владение участком без ограничений и подтверждающие отсутствие обременений. Осталось сделать всего несколько шагов, чтобы покупатель получил права на участок:
Однако на каждом этапе могут возникнуть непредвиденные сложности. Например, при продаже участка необходимо оформить его в собственность.
Мы рассмотрим последовательность действий, которые обеспечат покупателю уверенность в сделке и сохранность его денег до завершения оформления права собственности.
Подготовка к сделке
Продавец и покупатель заключили договор, но прежде чем сделка состоится, договор необходимо подготовить — подготовить договор, провести процедуру сверки, подготовить и подать в Росреестр документы, необходимые для перерегистрации. Кроме того, могут возникнуть ситуации, когда не все документы имеются в наличии, когда некоторые документы еще не собраны продавцом, или когда покупатель просто ждет поступления денег (например, какая-либо недвижимость в процессе наследования или продажи).
В таких случаях сделка откладывается на некоторое время, но продавец не хочет терять покупателя, который может получить более интересное предложение. Как правило, решением проблемы становится аванс или предоплата, вносимая для того, чтобы убедиться в серьезности намерений покупателя.
В результате сначала заключается предварительный договор, вносится задаток (аванс), а затем составляется основной договор (купли-продажи), закрывается и полностью рассчитывается с продавцом. В предварительном договоре указывается сумма предоплаты, срок, порядок оплаты (наличными, переводом), дата заключения основного договора и условия основного договора. Положения предконтракта не должны противоречить положениям основного контракта.
Авансовый платеж или предоплата
Следует понимать, что задаток и предоплата — это не синонимы и (с юридической точки зрения) совершенно разные понятия. В то время как задаток является обязательством для всех, в судебном процессе аванс трактуется как частичная оплата приобретаемой недвижимости. Если продавец не хочет расставаться со своим участком, задаток просто возвращается, точно так же как покупатель может передумать и потребовать средства, внесенные в качестве задатка. Другими словами, задаток не может быть использован в качестве гарантии последующей сделки.
Задатки четко определены Гражданским кодексом (статья 380) и служат достаточным стимулом для продавца и покупателя выполнить свои намерения. Статья 381 предусматривает ответственность за невыполнение стороной своих обязательств после передачи гарантии. Если сделка отменяется, то гарантия удваивается до суммы сделки, а если лицо передумало, то деньги ему не возвращаются.
Передача депозита должна сопровождаться распиской, которая представляет собой рукописный документ (впоследствии легко доказать письменно), содержащий дату, сумму и цель перевода (заключен во исполнение обязательств, вытекающих из резерва). Расписка подписывается получателем резерва и может быть заключена при получении договора купли-продажи.
Порядок расчетов.
Когда препятствия для совершения сделки устранены (договор готов, все документы в наличии, имеется достаточная сумма денег), наступает время исполнения обязательств, вытекающих из основного договора. Это означает, что покупатель должен перевести деньги продавцу, а продавец — переоформить участок на покупателя. Возможны следующие варианты расчетов
Первый и второй варианты очень рискованны и поэтому редко используются. В первом случае продавец, получив деньги, может «передумать» продавать участок, что приведет к серьезным заболеваниям, травмам и даже смерти. Во втором случае, после переоформления участка, покупатель может «передумать» и отдать деньги за то, чтобы его участок остался нетронутым.
Расчеты через дверь (банки)
Один из самых надежных способов — передача денег через дверь. Процедура выглядит следующим образом.
Этот способ хорош тем, что продавец получает деньги за участок без отказа, независимо от желания покупателя. Если продавец не выполнит условия договора, покупатель не сможет потерять деньги.
Передача средств с помощью оформленного кредита.
Принцип этого способа оплаты идентичен предыдущему, с той лишь разницей, что вместо наличных денег используется безналичный перевод капитала. Процедура оформления сделки с использованием кредита выглядит следующим образом
Использование кредитных кредитов имеет ряд преимуществ — покупателю не нужно получать наличные в кассе банка (или приносить их в банк из дома, что связано с определенным риском). А продавцу не нужно пересчитывать деньги в коробках, перевозить их и хранить